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2014展望:物業管理市場趨勢十大猜想
2017-7-12
來源:未知
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  • 隨著社會、經濟、法製、市場環境的變化,物業管理已呈現提檔升級的多元化發展態勢。可以預料,今後幾年,法規政策的完善、監管體係的建立、定價機製的轉變、稅收政策的突破,將為行業發展打造相對寬鬆的外部環境;市場競爭的加劇,將極大地推進行業專業化、市場化、規範化進程;城鎮化戰略的實施,將推動物業管理加速向中西部地區和中小城市及農村推進;在重大活動、事件和搶險救災中作用的發揮,以及對既有建築節能減排等工作的開展,將凸顯行業的社會責任和專業價值;向現代服務業的轉型,將使一大批品牌企業的綜合實力進一步提升;商業模式的創新將對改善行業生存狀況產生深遠影響。
      對於廣大物業服務企業來說,前途是美好的,但問題在於,什麽樣的市場機製才是有利於行業發展的機製?物業管理市場將走向什麽方向?快猫成人不妨做一些設想。
      動向一:市場調價將成為可能
      近年來,物業管理運營成本急劇上漲,造成眾多企業生存艱難,眾企業叫苦連天。以廣州為例,2010至2012年三年間,職工******工資標準和社保福利的政策性剛性調升接近50%。2013年5月份******工資標準再次上調至1550元/月,漲幅達19.2%。隨著用工成本的持續剛性上漲,物業服務企業經營風險日益加劇,由此也引發了無奈降低服務標準和棄管小區等一係列社會問題。
      長期形成的物業管理收費方式存在價格調整機製缺失的問題。比如,哈爾濱市一些老舊住宅小區至今實行十多年前製定的0.3元/平方米左右的收費標準;珠海市“多層住宅物管費收取指導價格0.35~0.55元/平方米•月”10年沒有調整;北京至今仍在執行上世紀90年代末製定的經濟適用房物業服務費政府指導價格0.55元/平方米的標準,此間僅以保潔員月工資為例,已由當年460元上調至按北京市******工資標準計算的2500元,物業服務收費與成本已嚴重倒掛。
      但同時快猫成人看到,“遊戲規則”正在發生變化。正如《行業發展報告》所提出的:當前,要堅定不移地推動物業管理市場化進程。抓緊研究和建立物業服務費隨成本上漲而適當調價的價格調節機製。要舉行業之力,突破部分城市存在的政府指導價擴大化問題。同時得益於業主消費理念的進步,物業服務企業正在摸索提價途徑,不少企業已經做了成功的嚐試。比如萬科物業、上海仁恒物業、河南正弘物業等企業的理性調價在各地做出了表率。在十八屆三中全會的精神指導下,在未來一段時間內,在市場機製日漸完善的情況下,有望向調價收費的目標更近一步。你做好準備了嗎?
      動向二:企業兼並重組頻繁,市場優勝劣汰加劇
      這是一個強者更強、弱者死亡的時代。
      據2013年行業生存發展狀況調查,全國有約71000家物業服務快猫成人,而從業人員達約
      612.3萬人,平均下來,一家快猫成人不足百人(不含外包服務人員)。實際上,這也揭示了一個行業問題:業內存在一大部分小型企業。由於行業介入門檻較低,很多基於一個項目成立的快猫成人比比皆是。這些小企業生存狀況不佳,並且由於品牌信譽度差、服務管理欠規範等問題,攪亂了行業市場。
      從企業運營角度看,剛性成本急劇上升,導致相當數量的物業服務企業陷入生存困境。福建省住建廳開展的“物業管理行業生存狀況專項調查”顯示,被調查的293家企業,有接近40%處於虧損狀態,收不抵支引發企業對部分項目的棄管。廣東汕頭市調查顯示,超過75%物業服務企業出現經營困難,甚至虧損,直接導致企業對日常服務投入的減少,影響物業服務質量,引發矛盾和糾紛。
      與此同時,一些模式成熟、發展穩健的大型品牌企業正在開疆擴土,實現更大的管理規模和影響力。尤其是近年來,業內紛紛湧現出總部型企業,快猫成人進行快猫成人化管控現象繁榮發展,品牌整合成為諸多大中型物業服務快猫成人的選擇。
      此外,推進企業的整合、改製、兼並和重組,引導企業在整合社會服務資源、企業自身資源、業主資源的同時,在整合行業資源上尋求突破,由此搭建行業轉型升級中企業合作共贏的平台,是當前需要關注和著手解決的重要問題。由此,商業規則或將重新布局物業管理市場,企業的優勝劣汰將成為不爭的事實。另一方麵,企業的兼並、重組頻繁出現,有利於行業的進一步整合,提高整體管理水平和行業形象。在不遠的將來,物業管理“航母”企業或將出現。
      動向三:高素質人才團隊決定企業枯榮
      “貴快猫成人目前麵臨的******的發展難題是什麽?”相信多數企業老總都會說:人!“快猫成人管理規模迅速擴大,業主需求不斷提高,快猫成人不怕沒錢賺,不怕沒盤接,就怕沒人去賺錢,也怕沒有高端的管理人才。”
      如今,行業對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律,具有創新開拓精神的複合型人才需求激增,人才匱乏已經成為製約行業發展的突出問題。比如,目前取得物業管理師資格的43919人,僅占全國612.3萬從業人員的0.7%,全國平均每家物業服務企業僅有0.6名物業管理師,遠遠不能滿足行業發展需要。
      此外,一線員工流動率不斷走高,也是
      當前企業遇到的難題。江西省有關調查顯示,
      行業平均工資待遇僅為城鎮職工平均收入的
      57.87%,造成人員流動性加大,服務質量難以保障。深圳部分物業服務企業提供的資料表明,基層員工年平均離職率在50%左右,秩序維護員離職率有的高達80%。企業留不住有經驗的管理人員和熟練操作員工,對保持和提升管理服務水平都帶來負麵效應。
      要以適應行業轉型升級,提高現代經營管理水平為核心,造就一批具有戰略眼光、市場開拓精神、管理創新能力和社會責任感的物業管理企業家;要通過完善物業管理師考試、注冊、繼續教育以及執業資格製度建設,培養一支職業涵養高、專業能力強、懂經營、善管理的物業管理職業經理人隊伍;要打造一支具備IT業精英潛質,經過物業管理行業錘煉,掌握並了解物業服務實踐和運營規律,能駕馭和推動行業IT服務平台建設的專業技術研發團隊;要抓住正在推行的“物業管理項目經理崗位技能培訓”和設施設備管理技術培訓,培養一批實操能力強的物業管理項目經理和物業承接查驗與設施設備管理專業崗位技術人員隊伍;要注重企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓,建立一支具有良好敬業精神,恪守職業道德,具備熟練專業技能的員工隊伍;要鼓勵大專院校和職業學校開設物業管理專業教育,推動“校企合作”、“聯合辦學”,培養符合行業需求的專業人才,加快推進人才職業化、市場化和專業化進程,以適應行業的快速發展。
      動向四:物業管理責任邊界明晰,有望逃離“風暴區”
      物業管理總體上屬於微利行業,但卻麵臨著不小的風險。目前,行業責任邊界不清的問題引發了高度關注。物業管理涉及多方主體,權利義務關係十分複雜,責任交織,邊界模糊,成為矛盾和糾紛的多發地。最常見的讓老百姓和物業服務快猫成人都頭疼的就是,建設單位遺留的質量缺陷、車位
      不足造成的“停車難”、市政公用設施設備運營管理出現問題、業主私搭亂建等產生的矛盾,致使物業管理行業代人受過的現象較為普遍存在。
      據了解,部分省市至今沒有落實《物業管理條例》關於“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”的規定,導致水、電、氣、暖等總表和分表的差額部分由物業服務企業承擔。如哈爾濱市二次加壓供水管理發生的費用約占物業管理成本6%左右,加重了企業負擔,損害了業主權益。
      行業主管部門和企業不約而同提出,要為物業管理正本清源,擺正企業依據合同“管理物業、服務業主”的市場定位。還物權給業主,還共同管理權給業主大會和業主委員會,還行政管理權給政府主管部門,擺脫一些企業多年來養成的對各類事務大包大攬的傳統做法。提倡物業管理的前期介入,嚴格執行項目承接查驗製度,盡量把開發遺留問題解決在項目接管之前。落實《物業管理條例》關於行業職責的規定,改變行業代人受過的被動局麵,並降低企業經營管理風險。
      同時,要繼續完善物業管理立法,對目前推行中困難較大的業主大會製度、專項維修資金的歸集、管理和使用製度等進行專題研究,提出妥善解決的意見和措施,改變有法難依的局麵。同時,加大學習和宣傳貫徹物業管理法律法規的力度,規範物業管理各方主體行為,提升物業管理和服務的整體水平,提高業主滿意度和行業社會公信力。要整合政府主管部門、街道、社區的力量,加大對物業管理活動的監管及對業主組織的指導,及時化解矛盾和糾紛,建立物業服務企業與業主共生、共長、共贏的和諧氛圍和正常秩序。
      動向五:市場化程度進一步提高
      物業管理30多年發展,脫胎於計劃經濟,源於房地產行業發展,似乎也一直未完全脫離行政色彩。這種體製逐漸顯露出束縛行業發展的特征。近期,行業吹來了一股暖風。從政策層麵看,黨的十八屆三中全會緊緊圍繞今後十年全麵深化改革提出了指導思路,形成了高屋建瓴的《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》(下文簡稱《決定》)。其中第四部分“加快轉變政府職能”中“全麵正確履行政府職能”有關“市場機製能有效調節的經濟活動,一律取消審批”,“政府要加強發展戰略、規劃、政策、標準等製定和實施,加強市場活動監管,加強各類公共服務提供”的闡述,將會徹底改變物業管理市場現行的宏觀管理機製。
      可見,未來的物業管理市場強調的是市場調節機製,政府的職責和作用主要是通過製定行業標準,保持物業管理市場的宏觀穩定。目前指定物業、陪標等現象或有改觀,市場招投標機製會更加完善,也將在行業發展中發揮更加重要的作用,這同時有利於企業的優勝劣汰,讓品牌企業發展得更強大,讓廣大業主享受更加完善的物業服務。
      動向六:業主共建成共識,社區治理“好幫手”
      業主共建,已然成為行業乃至社會共識。越來越多的品牌企業用實踐告訴快猫成人:物業服務快猫成人和業主不必勢不兩立,可以成為攜手共建和諧社區的好夥伴!
      目前,由於業主大會召開程序複雜,協調成本過高,業主參與積極性不足,致使業主大會製度推進總體緩慢。麵對業委會製度和運作的困局,十八屆三中全會《決定》第十三部分
      “創新社會治理體製”中“改進社會治理方式”的“實現政府治理和社會自我調節、居民自治良性互動。堅持依法治理,加強法治保障,運用法治思維和法治方式化解社會矛盾。堅持綜合治理,強化道德約束,規範社會行為,調節利益關係,協調社會關係,解決社會問題”的闡述,也清晰地指明了業主自治管理基本模式——從管理走向治理。這一詞之差,實際是觀念與行動的重大轉變,治理是各種公共的或私人的個人和機構管理其事務的諸多方式的總和,其特征不是一種活動,而是一個過程;治理過程的基礎不是控製,而是協調;治理不是一種正式的製度,而是持續的互動。社團法人的組織運作引入
      “社會治理”的觀念,將更有利於業主大會的民主機製的建立。
      業主大會如以社團法人組織運作,還應該落實並實現《決定》第八部分“加強社會主義民主政治製度建設”中關於“發展基層民主”的闡述,即“暢通民主渠道,健全基層選舉、議事、公開、述職、問責等機製。總之,物業服務和業主實現共贏的幾率是全社會的共識,也將成為更加普遍的現象。
     動向七:區域協同發展,品牌企業開疆擴土,落後者“被發展”
      不可否認,我國物業管理地域發展不平衡情況明顯存在。據不完全統計,目前東、中、西部和東北地區物業管理麵積占比分別為51%、19%、22%、8%,從業人員數量占比約為48%、19%、25%和8%,物業服務企業數量占比分別為46%、22%、23%和9%。在全國已通過物業管理師資格考試的總人數中,北京、上海、廣東占比分別為12%、11%和14%,三省市物業管理師人數占到全國的37%。行業發展地域差異十分明顯,經濟欠發達地區和中小城市物業管理推進緩慢,不能適應城鎮化快速發展趨勢。這種區域差異或被進一步熨平,大型品牌企業的跨地域經營將更加普遍。
      在北上廣深等行業發達地區,一部分先發展起來的快猫成人逐步走上“開疆拓土”的征途,典型的有南方企業“北上”、東部地區企業“西進”等,也有很多品牌快猫成人向內地、中原地區尋找更廣闊市場。比如、萬科、碧桂園、金地等都注重開拓西部市場,不少企業開始湧向中部地區,為這些地方帶去了先進的管理理念和服務模式。而經濟相對落後的地區,正在敞開胸懷,吐故納新,迎接“外來和尚”的挑戰,吸收先進的管理和服務經驗,這將極大地提高當地物業管理發展水平。
      當然,部分經濟相對落後地區的物業服務快猫成人也要打起十二分精神了——要麽迎頭趕上,要麽“被發展”。
      動向八:為物業管理注入更多智慧元素
      苦苦堅持,還是智慧逆襲?這是一個問題!
      不管你認不認可,智慧社區已經成為行業一個“熱詞”。在2013年行業主管領導高瞻遠矚地提出要在行業會議上討論“智慧社區”的時候,不少人尚未認識到其重要性。但通過調研和學習的發現,原來智慧社區離快猫成人並不遠。物業管理,並沒有脫離現代科技日新月異的發展軌道。畢竟,智慧城市,正在全國以迅雷不及掩耳之勢,影響著廣大居民的生活。
      智慧社區伴隨著智慧城市的推進而發展。具體來說,智慧社區是指通過物聯網、雲計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用,為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境,從而形成基於信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態社區。苦苦堅守,不如智慧逆襲。萬科、長城、中信、金地、永安等物業服務快猫成人已經在這條路上走出了很遠。物業管理“騰雲駕霧”的時代已經來到麵前。革新,不代表拋棄快猫成人多年摸索出來的正在發揮著巨大作用的管理模式、服務模式和經營理念,而是為企業的發展注入智慧的血液。打造智慧社區,探索智慧管理,快快行動起來吧,否則,你就out了。
      動向九:闊步邁向現代服務業
      國家科技部發布的《現代服務業科技發展“十二五”專項規劃》,對物業管理向現代服務業轉型形成了十分具體的指導意見。
      隨著行業發展所依托的社會、經濟、法製、市場環境的變化,物業管理正呈現提檔升級的多元化發展態勢。可以預料,今後幾年,法規政策的完善、監管體係的建立、定價機製的轉變、稅收政策的突破,將為行業發展打造相對寬鬆的外部環境;市場競爭的加劇,將極大地推進行業專業化、市場化、規範化進程;向現代服務業的轉型,將使一大批品牌企業的綜合實力進一步提升;商業模式的創新將對改善行業生存狀況產生深遠影響。
      鼓勵企業以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐,從建立新的商業模式、服務方式和管理方法入手,挖掘和整合物業管理服務平台的商業價值,拓展服務範圍,延伸服務鏈條,滿足業主不斷增長的各類服務需求;通過技術創新、製度創新和管理創新,提高物業管理的技術含量,重塑企業組織結構,實現流程再造,以改變傳統的物業管理運作模式,為行業逐步擺脫勞動密集型現狀,應對用工難和成本持續上漲,實現管理水平和經營績效的跨越式發展,全麵提升行業專業價值與企業綜合競爭力和品牌影響力而努力。
      動向十:創新“依舊”,標杆企業成學習典範
      這是一個“自毀三觀”的時代,不管你是主動的還是被動的,總感覺被社會的日新月異挑戰了接受的極限。對於各行各業來說,顛覆自己才能實現創新發展。
      創新首先要向先進學習。日前,《物業管理行業發展報告》特別提出和強調:為獲得行業發展和進步,有必要樹立標杆企業,帶動行業創新發展。雜誌協辦單位,特別是入圍行業綜合實力200強的協辦單位就是業界企業的標杆。希望通過對這些企業創新行為的展示,進一步促進行業經營理念與服務水平的整體提高,帶動更多物業服務企業綜合實力和市場競爭力提高的工作,應提到推動行業進步的重要日程。
      創新還需要從商業模式、服務產品、資產管理、多種經營等方麵進行切實的革新和優化。有專家說:每個企業都不缺乏創新想法,關鍵是要有創新的機製和創新的企業文化來使創新的想法得以逐漸被孵化,而不是被扼殺。就此意義上來說,創新,是行業發展、企業進步的靈魂所在。
      每一家偉大的企業都是在顛覆中自我救贖,物業服務快猫成人亦然。

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